Het reservefonds is de spaarpot van de VvE voor onderhoud dat niet elk jaar terugkomt: het dak, de gevel, de kozijnen, de lift. Sinds 2018 stelt de wet minimumeisen aan de hoogte van de jaarlijkse storting én aan de plek waar het geld staat.
Waarom een reservefonds?
Groot onderhoud komt met sprongen. Een schilderbeurt van 60.000 euro of een dakrenovatie van 150.000 euro is niet op te vangen uit de lopende exploitatie. Zonder reservefonds eindigt zo'n post in een eenmalige extra bijdrage per appartement — precies het moment waarop een VvE in de problemen komt, omdat niet iedere eigenaar dat bedrag zomaar heeft liggen.
De wet verplicht daarom elke VvE een reservefonds aan te houden voor het onderhoud dat niet jaarlijks terugkeert.
Hoeveel moet erin?
De jaarlijkse storting moet minimaal gelijk zijn aan één van deze twee:
- het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan, niet ouder dan vijf jaar en met een looptijd van minimaal tien jaar;
- 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
Een rekenvoorbeeld: staat uw complex in de opstalpolis voor een herbouwwaarde van 4.000.000 euro, dan is de minimumdotatie 20.000 euro per jaar. Bij twintig gelijke appartementen komt dat neer op ongeveer 83 euro per maand per eigenaar, bovenop de gewone exploitatiekosten.
Afwijken van de minimumnorm kan alleen in uitzonderingsgevallen en vraagt een gekwalificeerde meerderheid in de vergadering. Leg zo'n voornemen altijd eerst voor aan uw notaris of beheerder — een te laag reservefonds komt bij verkoop van een appartement vrijwel altijd aan het licht.
Waar moet het geld staan?
Het reservefonds hoort op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE, los van de rekening waarvan de dagelijkse kosten worden betaald. Dat is niet alleen een wettelijke eis, het is ook praktisch: het maakt in één oogopslag zichtbaar hoeveel er écht gespaard is.
Let bij de keuze van de rekening op het depositogarantiestelsel. Staat er meer dan 100.000 euro, overweeg dan spreiding over twee banken.
Geld uit het reservefonds is bestemd voor groot onderhoud. Het gebruiken om een tekort in de exploitatie te dekken vraagt een besluit van de vergadering en is zelden een goed idee.
Het fonds is te laag — wat nu?
Veel VvE's hebben jarenlang te weinig gereserveerd. Vier routes, meestal in combinatie:
- Dotatie verhogen. De structurele oplossing. Doe het in stappen als de sprong groot is, en onderbouw met het MJOP.
- Onderhoud faseren. Splits een grote beurt in delen, bijvoorbeeld eerst de zuidgevel. Alleen verstandig als uitstel geen schade veroorzaakt.
- Eenmalige extra bijdrage. Snel geregeld, maar zwaar voor eigenaren met een krappe beurs.
- Lenen. Een VvE mag zelf een lening aangaan; eigenaren zijn dan naar rato van hun breukdeel aansprakelijk, niet voor het geheel. Voor verduurzaming zijn er gunstige leningen via het Nationaal Warmtefonds.
Verantwoording aan de leden
Neem het reservefonds elk jaar op in de jaarstukken: beginsaldo, dotatie, onttrekkingen, eindsaldo — en daarnaast de vraag die eigenaren echt bezighoudt: lopen we voor of achter op het MJOP? Een simpele grafiek met het verwachte en het werkelijke saldo over tien jaar doet in een ALV meer dan drie pagina's toelichting.
Bij verkoop van een appartement vraagt de notaris standaard naar de hoogte van het reservefonds en het aandeel van de verkoper daarin. Een goed onderbouwd fonds verkoopt het appartement mee: kopers rekenen een lege VvE-kas direct af in de prijs.